Á propos de cette formation
En France on distingue 2 types de division :
En effet, on peut parfaitement diviser un bien immobilier de manière complètement légale, sans forcément créer deux lots juridiques distincts.
On passe par un permis et la division est actée. Si vous êtes dans une copropriété il faudra faire une nouvelle répartition des charges de copropriété et mettre le règlement à jour. Il faut aussi l’accord du syndic.
En Belgique seul le second type existe (ou si vous préférez, le premier n’est pas légal).
Il est important de noter que la plupart des vidéos ou articles qui vantent la division immobilière en France parlent de la Division en plusieurs logements dans un seul lot juridique. L’avantage majeur dans ce cas, il ne faut pas d’autorisation si on respecte la règle : « les logements issus de la division ont une surface supérieure à 14 m² et un volume habitable supérieur à 33 m³. »
La Colocation vous permet, en Belgique, de diviser sans permis car on ne modifie pas le nombre de logements.
| France | Belgique | |
| Urbanisme | Maison Diviser une maison en appartement ne nécessite pas de déclaration préalable ni de permis de construire si cette maison n’est ni en zone sauvegardée, ni classée, qu’elle ne présente pas d’intérêt patrimonial ou paysager et à condition de ne pas effectuer de travaux extérieurs ou d’agrandissement. Appartements : Il faut l’autorisation du syndic et de la copropriété. | La division est toujours soumise à un permis d’urbanisme. Pour diviser en plus de deux entités un architecte est nécessaire. Si deux logements distincts sont installés dans un immeuble qui n’en accueillait qu’un, un permis d’urbanisme doit être demandé (art. 98, § 1, 12°, CoBAT). Un permis est requis pour « modifier le nombre de logements dans une construction existante. » |
Le principe de l'impôt : les revenus immobiliers sont taxés. Ils seront taxés différemment selon le type de location.
En France.
La fiscalité est un sujet complexe. Il faut savoir que le régime le plus intéressant peut beaucoup dépendre de votre situation. En France louer meublé est (presque toujours) plus intéressant que louer en nu.
Ce cours n’étant pas orienté sur la fiscalité nous discutions uniquement de la fiscalité en colocation. Ce sera une location meublée, et à moins que vos revenus locatifs ne dépassent vos revenus professionnels on parlera du statut de « Loueur Meublé Non Professionnel », le fameux LMNP. Vous aurez le choix entre le « forfait » on déduit les charges de manière forfaitaire (50% des loyers), ou le LMPN au réel, on déduit les charges réelles.
On peut passer du forfait au réel, mais pas l'inverse.
Par contre le LMNP au réel est plus intéressant au début car on a plus d’intérêts a déduire les premières années.
Je vous conseille fortement de vous adresser à un comptable spécialisé en LMNP pour vous aider à décider la situation qui vous convient le mieux.
Personnellement, je conseille de commencer avec le forfait. Plus facile, possibilité de changer, on se focalise sur le projet immobilier pas la fiscalité (plus votre investissement est rentable plus le forfait est intéressant). Une fois le projet lancé, on a le montant correct des charges et plus une estimation, et il est toujours temps de voir avec un comptable si changer pour LMNP au réel vaut la peine.
En Belgique.
Un bien loué qui est destiné au logement est imposé tout d’abord d’une manière forfaitaire pour la partie en location nue. Cet impôt se base sur la valeur du revenu cadastral. Vous n’êtes exonérés que pour votre résidence principale. Vous payerez cet impôt sur vos résidences secondaires et sur vos biens immobiliers qu’ils soient loués ou non ! (Si vous pouvez prouver que le bien n’est pas loué suite à une raison extérieure de votre contrôle vous pouvez demander une exonération partielle, ce n’est pas simple).
Cet impôt est relativement faible, ce qui rend la location nue très intéressante fiscalement en Belgique. Il est appliqué et calcule automatiquement par l’administration, il faut simplement renseigner le revenu cadastral de ses bien (cette valeur est aussi préremplie par l’administration dans le système).
Ensuite, comme en colocation vous louerez le plus souvent meublé, il faudra ventiler le loyer et la partie meublée sera imposée à part. Voir le guide (téléchargez-le via ce lien, ci si ce n’est déjà fait).
Astuces :
Vous pouvez louer en nu et mettre les meubles à disposition gratuitement, les deux inconvénients de ceci :
Vous pouvez spécifier exactement le montant du loyer pour les meubles, par exemple 10% du loyer. L’administration ne fixe cette partie à 40% que si ce n’est pas mentionné dans le bail.
Dans ce module nous abordons l’idée de « client » plutôt que simplement « locataire ».
La colocation est une formule de location qui implique les locataires a un niveau beaucoup plus important que la location nue. On va en fait « déléguer » certains tache et responsabilité du propriétaire vers le « groupe » de colocataires.
Il faut donc bien choisir son marché et construire son offre en fonction du marché ciblé.
Le Bonus “mon dossier de demande de prêt” se transforme en un module sur le financement et comment obtenir son prêt.
Exemple concret
Comment passer outre les objections et se lancer.
Bien que cette leçon commence en vous félicitant d’être arrivé à la fin de la formation, ce n’est plus le cas.
Un module entier sur le financement sera ajouté sous peu.
Si vous avez des éléments qui vous bloquent, mentionner les en commentaire que nous puissions tous nous pencher dessus et trouver les solutions pour vous débloquer.
L’investissement passe par un contrôle des chiffres.
Ces différents calculateurs Excel sont la pour vous donner une vue rapide des possibilité qui s’offrent a vous en fonction de vos finances et du type d’investissement désiré.
Ce groupe est un espace d'échange entre les participants à la formation.
Postez une petite introduction pour que tout le monde puise apprendre à se connaitre.
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Profitez de ma présentation sur la législation.
J'ai eu l'occasion de présenter lors d'une conférence sur l'immobilier à Bruxelles. Voici les diapositives complètes avec les références.
Et la retransmission vidéo.
(note: je ne suis ni juriste ni avocat, je vous conseille de vérifier toute information dans cette leçon)
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